يتضمن المشروع الجديد وحدات للإيجار ومتاجر تجزئة وخططاً لإنشاء أول فندق فاخر في المدينة منذ عقود
لسنوات طويلة كانت بوكا راتون، فلوريدا، معروفة لدى معظم الناس بأنها مدينة التقاعد لوالدي جيري ساينفيلد في البرنامج التلفزيوني الشهير.
والآن يجتذب المطورون العقاريون جمهوراً أصغر سناً. ففي السنوات الأخيرة قاموا بطرح مساكن للإيجار ومتاجر تجزئة وحياة ليلية تستهدف الأشخاص الذين يحبون المطاعم الفاخرة أكثر من العروض الخاصة المبكرة.
سيحصل وسط مدينة بوكا راتون على أول فندق فاخر جديد منذ عقود. فقد حصلت شركة Penn-Florida Cos، وهي مطور عقاري في الولاية منذ ثلاثة عقود، على تمويل بقيمة $318 مليون دولار أمريكي لتمويل مشروع تبلغ مساحته 2 مليون قدم مربع يتضمن فندق ومنتجع Mandarin Oriental Hotel & Resort الذي يضم 164 غرفة.
وقد حصلت بن-فلوريدا على التمويل من شركة ماك لاستراتيجيات الائتمان العقاري، وهي شركة عمرها ثلاث سنوات أصبحت شركة نشطة فيما يسمى بالمقرض غير المصرفي. وقد ركز هؤلاء المقرضون على تمويل الإنشاءات والقروض الأخرى ذات المخاطر العالية التي تحجم العديد من البنوك التقليدية عن تقديمها.
ويشمل مشروع بن-فلوريدا، الذي يحمل اسم فيا ميزنر، فندق ماندارين المخطط له، ومبنى شقق للإيجار تم الانتهاء منه مؤخراً يضم 366 وحدة سكنية للإيجار، و88 وحدة سكنية و60,000 قدم مربع من محلات التجزئة. تم تأجير مبنى الإيجار، الذي تم افتتاحه العام الماضي، حوالي 50%، وفقًا لمارك غينشايمر، الرئيس التنفيذي لشركة Penn-Florida.
قال السيد غينشايمر إنه عندما استحوذت شركته على موقع فيا ميزنر في عام 2007 لم يكن يفكر في استئجار مبنى. ولكن منذ ذلك الحين، قال: "لقد غيرت الدولة بأكملها نظرتها إلى الاستئجار مقابل التملك". "فالناس الذين لديهم الخيار بين الاستئجار أو التملك اختاروا الاستئجار من أجل نمط الحياة."
قال مكتب الإحصاء الأمريكي إن معدل ملكية المنازل في الولايات المتحدة بلغ 63.7% في الربع الثاني. وهذا أقل بكثير من المتوسط التاريخي، ولكنه ارتفع بمقدار نقطة مئوية كاملة تقريبًا عن العام الماضي، عندما وصل إلى أدنى مستوى له منذ 50 عامًا عند 62.91 تيرابايت.
يعرض الموقع الإلكتروني لشركة فيا ميزنر استوديوهات تبدأ أسعارها من $1,639 في الشهر، ووحدات بثلاث غرف نوم تصل إلى $6,055 في الشهر.
ارتفع الطلب على الغرف الفندقية في المنطقة. بلغ معدل الإشغال في سوق بوكا راتون/ويست بالم بيتش 74.91 تيرابايت 3 تيرابايت للأشهر الثمانية الأولى من العام، بزيادة 0.71 تيرابايت 3 تيرابايت مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، وفقًا لشركة البيانات STR Inc. وقالت الشركة إن متوسط السعر اليومي كان $178.23، بزيادة 0.8%.
ولكن الأمر ليس كما لو أن مورتي وهيلين سينفيلد لم يعودا يشعران بأنهما في منزلهما في بوكا راتون. فقد كان أكثر من 39% من السكان فوق سن 55 عامًا في عام 2015، وهو تقريبًا نفس عدد السكان في عام 2010، وفقًا لموقع المدينة على الإنترنت. لا يزال أسلوب حياة النادي الريفي يروق للكثيرين. تقوم مجموعة سيمنز بتطوير وحدة سكنية مكونة من 139 وحدة سكنية باسم أكويا بوكا ويست في مجتمع النادي الخاص. وقد تم بيع حوالي 50% من الوحدات، وفقاً لروب سيمنز، نائب الرئيس.
وقد وفر القرض المقدم من شركة ماك العقارية الأموال اللازمة لإعادة تمويل مبنى فيا ميزنر للإيجار، وتطوير فندق ماندارين واستبدال قرض الأرض الذي كان على قطعة الأرض التي سيتم بناء الوحدة السكنية عليها. وقد صُمم القرض بفائدة متغيرة فقط وبمدة تقارب الأربع سنوات لمنح المطور وقتاً كافياً لتحقيق الاستقرار في المشروع والحصول على تمويل طويل الأجل.
وقد اختارت بن-فلوريدا شركة ماك جزئياً لأن مديري الشركة لديهم خبرة واسعة في مجال التطوير وفهموا الأبعاد المختلفة لخطة فيا ميزنر. قال فيصل أشرف، الرئيس التنفيذي لشركة لوتس كابيتال بارتنرز، التي رتبت التمويل: "لقد تعاملوا مع هذا الأمر كشراكة بدلاً من مقرض يضع دفتر الشروط ويقول: هذا ما يمكننا فعله".
تم تشكيل شركة ماك العقارية من قبل وليام وريتشارد ماك، وهو فريق استثماري معروف كان نشطًا في مشاريع مثل شركة أبولو للاستشارات العقارية ذات الأسهم الخاصة، وبيتر سوتولوف، الذي كان رئيسًا لعمليات إنشاء الديون في Blackstone Group LP. وقال السيد سوتولوف إن الشركة تتوقع أن تنشئ ما يقرب من $4 مليار دولار من القروض هذا العام.
أصبحت البنوك والمقرضون التقليديون الآخرون أكثر نشاطًا في تقديم القروض العقارية الأولى على العقارات المستقرة وغيرها من الأصول الأخرى الأقل مخاطرة. إلا أن شهيتهم كانت أقل إقبالاً على قروض البناء التي تدفع أسعار فائدة أعلى ولكنها أيضاً أكثر خطورة، كما يقول خبراء التمويل.
وقال السيد أشرف إن المقرضين غير المصرفيين "يقولون بشكل أساسي إن هناك ثغرات في الإقراض بعد الأزمة المالية ويمكننا إنشاء مجموعات من رؤوس الأموال التي تقرض بطريقة تجعل العقارات تعمل."
