וול סטריט ג'ורנל

הפיתוח החדש כולל יחידות להשכרה, חנויות ותוכניות למלון היוקרה הראשון בעיר מזה עשרות שנים.

במשך שנים בוקה רטון, פלורידה, הייתה ידועה לרוב האנשים כעיירת הפרישה של הוריו של ג'רי סיינפלד בסדרת הטלוויזיה המצליחה.

כעת יזמים פונים לקהל צעיר יותר. בשנים האחרונות הם השיקו דיור להשכרה, קמעונאות וחיי לילה המיועדים לאנשים שמעדיפים אוכל משובח מאשר מבצעים מוקדמים.

מרכז העיר בוקה רטון מקבל את מלון היוקרה החדש הראשון שלו מזה עשרות שנים. חברת Penn-Florida Cos., יזמית במדינה מזה שלושה עשורים, השיגה מימון חוב בסך 143.318 מיליון פונט (כ-1.4 מיליון פונט) לפרויקט בשטח של 2 מיליון רגל מרובע הכולל את מלון ואתר הנופש מנדרין אוריינטל בן 164 חדרי אירוח.

פן-פלורידה הבטיחה את המימון מ-Mack Real Estate Credit Strategies, חברה בת שלוש שנים שהפכה למלווה פעילה שאינה בנקאית. מלווים אלה התמקדו במימון בנייה ובהלוואות מסוכנות אחרות שבנקים מסורתיים רבים מהססים לתת.

הפרויקט של פן-פלורידה, בשם ויה מיזנר, כולל את מלון מנדרין המתוכנן, בניין דירות להשכרה בן 366 יחידות שהושלם לאחרונה, 88 דירות ו-60,000 רגל מרובע של שטחי מסחר. הבניין להשכרה, שנפתח בשנה שעברה, מושכר בכ-50%, לדברי מארק גנסהיימר, מנכ"ל פן-פלורידה.

מר גנסהיימר אמר שכאשר החברה שלו רכשה את האתר עבור ויה מיזנר בשנת 2007, הוא לא שקל בניין להשכרה. אבל מאז, "כל המדינה שינתה את נקודת המבט שלה על שכירות לעומת בעלות", אמר. "אנשים שיש להם את הבחירה בין שכירות או בעלות בחרו לשכור לאורח חיים".

שיעור בעלות הבתים בארה"ב הגיע ל-63.7% ברבעון השני, כך מסרה לשכת מפקד האוכלוסין. נתון זה נמוך בהרבה מהממוצע ההיסטורי אך עלייה של כמעט נקודת אחוז שלמה לעומת שנה שעברה, אז הוא הגיע לשפל של 50 שנה של 62.9%.

באתר האינטרנט של ויה מיזנר מוצגות דירות סטודיו במחירים החל מ-1,639 ליש"ט לחודש ודירות עם שלושה חדרי שינה במחירים של עד 6,055 ליש"ט לחודש.

הביקוש לחדרי מלון באזור נמצא במגמת עלייה. שיעור התפוסה בשוק בוקה רטון/ווסט פאלם ביץ' עמד על 74.9% בשמונת החודשים הראשונים של השנה, עלייה של 0.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, לפי חברת הנתונים STR Inc. התפוסה היומית הממוצעת הייתה $3T, עלייה של 0.8%, מסרה החברה.

אבל זה לא כאילו מורטי והלן סיינפלד לא ירגישו יותר בבית בבוקה רטון. יותר מ-391.30 מטר מהאוכלוסייה היו מעל גיל 55 בשנת 2015, בערך אותו דבר כמו בשנת 2010, על פי אתר האינטרנט של העיר. אורח החיים של מועדוני קאנטרי עדיין מושך רבים. קבוצת סימנס מפתחת דירת קונדומיניום בת 139 יחידות בשם אקויה בוקה ווסט בקהילת מועדונים פרטית. כ-501.30 מטר מהיחידות נמכרו, לדברי רוב סימנס, סגן נשיא.

ההלוואה מחברת מאק נדל"ן סיפקה כספים למימון מחדש של בניין ההשכרה ויה מיזנר, לפיתוח מלון מנדרין ולהחלפת הלוואת קרקע שהייתה על החלקה בה עתידה להיבנות הדירה. ההלוואה בריבית משתנה בלבד, עם תקופה של קרוב לארבע שנים, נועדה לתת ליזם מספיק זמן לייצב את הפרויקט ולקבל מימון לטווח ארוך יותר.

פן-פלורידה בחרה במאק בין היתר משום שלמנהלי החברה יש ניסיון רב בפיתוח והבינו את ההיבטים השונים של תוכנית ויה מיזנר. "הם התייחסו לזה כשותפות ולא כשותפות שמלווה מפרסם הסכם ואומר: הנה מה שאנחנו יכולים לעשות", אמר פייסל אשרף, מנכ"ל לוטוס קפיטל פרטנרס, שסידרה את המימון.

חברת מאק ריל אסטייט הוקמה על ידי ויליאם וריצ'רד מאק, צוות השקעות ידוע שהיה פעיל במיזמים כמו חברת ההשקעות הפרטית אפולו ריל אסטייט אדווייזרס, ופיטר סוטולוף, שהיה ראש מחלקת גיוס חובות ב-Blackstone Group LP. החברה צופה לגייס קרוב ל-1.44 מיליארד פונטי-טריביוטיקה בהלוואות השנה, אמר מר סוטולוף.

בנקים ומלווים מסורתיים אחרים הפכו פעילים יותר במתן משכנתאות ראשונות על נכסים יציבים ונכסים אחרים בעלי סיכון נמוך. אך מומחי פיננסים אומרים כי יש להם פחות תיאבון להלוואות בנייה שמשלמות ריביות גבוהות יותר אך גם מסוכנות יותר.

"מלווים שאינם בנקאיים "אומרים בעצם שיש פערים בהלוואות לאחר המשבר הפיננסי ואנחנו יכולים ליצור מאגרי הון שמלווים באופן שעדיין יגרום לנדל"ן לעבוד", אמר מר אשרף.