פריצת דרך עם בריאן בנדל: 5 נקודות מסקנות ממומחים על פיתוח בוקה רטון
מאת בריאן בנדל - כתב בכיר, כתב העת העסקי של דרום פלורידה
11 במאי, 2018, 6:57 בבוקר EDT עודכן ב-11 במאי, 2018, 8:57 בבוקר EDT
בוקה רטון היא דוגמה מצוינת לחוסר האיזון בין היצע לביקוש בדרום פלורידה. אנשים רבים רוצים לגור שם, אך אין הרבה בתים זמינים, ואלו שכן נוטים להיות יקרים למדי.
ה"ביזנס ג'ורנל" קיים פאנל נדל"ן "פריצת דרך עם בריאן בנדל" שאורגן על ידי פן-פלורידה בגלריית המכירות מנדרין אוריינטל בבוקה רטון ב-10 במאי. חברי הפאנל דנו במגמות בעיר בעודה חווה גל חדש של פיתוח. האירוע הוצג על ידי קמבריה ובחסות Whoop Wireless.
חברי הפאנל:
אנג'לו ביאנקו, שותף מנהל של קרוקר פרטנרס, הבעלים הגדול ביותר של שטחי משרדים בבוקה רטון, בנוסף לבעלות על פרויקטים לשימוש מעורב כמו בוקה סנטר. ג'יימי דנבורג, שותף מנהל משותף ומנהל של דנבורג הנסן קוס., הבעלים של למעלה מ-5 מיליון רגל מרובע של נדל"ן מסחרי, כולל שליש משוק התעשייה של בוקה רטון. איגנסיו דיאז, מנהל קבוצת P6, היזם של דירת הקונדומיניום 327 רויאל פאלם במרכז העיר. פרנק וויד, סמנכ"ל פיתוח ובנייה של פן-פלורידה קוס., היזם של מנדרין אוריינטל וויה מיזנר בבוקה רטון, בין שאר אחזקותיה בעיר.
הנה 5 נקודות שלוקחות מהפאנל:
הרבה אנשים עובדים בבוקה, לא כמעט כמוהם גרים שם.
בוקה רטון היא אחת ממרכזי התעסוקה הגדולים ביותר בדרום פלורידה, וזה יכול להיות גם טוב וגם רע.
בעיר יש הרבה משרות בשכר גבוה ומטה חברות בולטות, כמו אופיס דיפו, ADT וגיאו גרופ. הבעיה היא שכ-90 אחוז מכוח העבודה נוסע לעבודה לעיר, אמר ביאנקו. זה גורם לפקקים כבדים.
"עם כל הפקקים בבוקר, יש אנשים שהיו שמחים לגור כאן וליהנות מנסיעה קצרה יותר", אמר ביאנקו.
אנשים רבים היו רוצים לגור בבוקה רטון בשל קרבתה למקום העבודה, לבתי ספר ואוניברסיטאות איכותיים ולמסעדות, אמר וויד. כתושב מרכז העיר שהולך לעבודה ברגל, הוא אמר שהמגורים שם נוחים.
ביאנקו אמר שבוקה רטון יקרה מדי למגורים עבור עובדים רבים, וחלק מהבעיה הוא שאין מספיק בתים שנבנים. זה גם מקשה על מילוי שטחי משרדים, שכן חברות רוצות להתמקם ליד מקומות שבהם עובדים יכולים להרשות לעצמם בתים, הוא אמר.
חוזרים למרכז העיר
אנשים מגלים מחדש את החיים במרכז העיר ברחבי דרום פלורידה, ובוקה רטון אינה יוצאת דופן. במרכז העיר בוקה רטון יש אקלים מבוסס היטב של אמנות, אוכל וקניות יוקרה.
דיאז אמר שרבים מרוכשי הדירות שלו עוברים ממועדוני קאנטרי במערב בוקה רטון או מדירות ליד החוף למרכז העיר משום שהם רוצים לחיות אורח חיים פעיל יותר.
וויד אמר שכל הקונים במנדרין אוריינטל הם מבוקה רטון. רבים מהם מצמצמים את דירותיהם לאחר שילדיהם עברו דירה ומעדיפים לגור במרכז העיר, הוא אמר.
זה נכון גם לגבי קשישים. גם פן-פלורידה וגם קבוצת P6 מתכננות לבנות מתקני דיור מוגן במרכז העיר בוקה רטון, ברחובות רויאל פאלם 375 ובקונסירג', בהתאמה. וויד אמר שאנשים רבים, ככל שהם מתבגרים, רוצים להישאר קרובים למשפחה והם עדיין צעירים מספיק כדי להיות פעילים בסביבה במרכז העיר.
"הרעיון שקשישים חייבים לגור במערב, בקאנטרי קלאב, משתנה", אמר דיאז. "נוכחותם של קשישים הופכת את מרכז העיר למגוון יותר".
שינוי ייעוד לשימוש מעורב היה יעיל
לאחר שבוקה רטון שינתה את ייעוד הפארק בברוקן סאונד, לשעבר פארק המסחר ארווידה, כדי לאפשר שימושים מעורבים עם מגורים, הדבר משך יזמים רבים.
דנבורג פיתח יחד עם טייט קפיטל את דירות Allure Boca Raton שם. בתחילה הוא חשב שהדיירים יהיו בעיקר עובדים צעירים, אך יש גם הרבה שוכרים מבוגרים. ההכנסה הממוצעת למשק בית עבור שוכריו היא 1.42 מיליון ליש"ט, אמר דנבורג.
חברת קרוקר פרטנרס מתכננת בסופו של דבר לבנות מתחמי מסחר ומגורים סביב קמפוס החדשנות בוקה רטון, אותו רכשה לאחרונה יחד עם שותפים אחרים, אמר ביאנקו. לדבריו, המשימה הראשונה שלה תהיה הקמת מעבדת STEM בנכס בשיתוף פעולה עם המכון הטכנולוגי של מסצ'וסטס וקרנגי מלון.
כרגע, חלק ניכר מהאדמה סביב BRIC וחלקים אחרים של הפארק בברוקן סאונד הם מגרשי חניה עיליים.
"אנחנו לא יכולים שיהיו לנו אזורים מתים גדולים כאלה בעיר שלנו", אמר ביאנקו.
פן-פלורידה מתכננת ליצור יעד חדש לשימושים מעורבים בבוקה רטון עם פרויקט "יוניברסיטי וילג'" המשתרע על פני 80 דונם, מצפון לאוניברסיטת פלורידה אטלנטיק. הפרויקט יכלול 829 דירות ויחידות דיור מוגן, מלון בן 183 חדרים, 70,000 רגל מרובע של שטחי משרדים ו-130,000 רגל מרובע של שטחי מסחר.
וויד אמר שהוא מתכנן להתחיל בבניית כפר האוניברסיטה בעוד שבעה עד שמונה חודשים. הוא תוכנן עם רחוב ראשי ותחושה עירונית. אנשים יוכלו לרדת מהדירות שלהם לחנויות ולמסעדות, ותהיה שם אזור איסוף לנסיעות משותפות, הוא אמר.
ביאנקו קיוותה שהעיר תאשר שטח של 300 דונם סביב קניון טאון סנטר כרובע שימושים מעורב חדש עם עוד 2,500 יחידות דיור. תוכנית זו לא אושרה וקרוקר פרטנרס איימה לתבוע את העיר בגין פיצויים בסך 14137 מיליון פונט.
ביאנקו אמר שהבתים החדשים יפחיתו למעשה את התנועה משום שיהיו פחות נוסעים למרחקים ארוכים.
לוקח יותר זמן להתאושש משטחי משרדים
שיעור הדירות הפנויות למשרדים בצפון ובמערב בוקה רטון נותר דו-ספרתי, ומעל הממוצע במחוז פאלם ביץ'.
שיעור האבטלה נמוך מאוד, אך חברות מעסיקות יותר עובדים לכל רגל מרובע של שטח משרדים, אמר דנבורג. בנוסף, טכנולוגיה מתקדמת מאפשרת לחברות לפטר עובדים מסוימים, כמו עוזרים אישיים, הוא אמר.
דנבורג הייתה רוצה לראות את העיר עושה יותר כדי למשוך עסקים חדשים לאזור.
וויד אמר שפן-פלורידה מתכננת את המשרדים החדשים ביוניברסיטי וילג' עבור חברות מודרניות, עם תכונות טכנולוגיה חכמות וחלל המתאים למרחבי עבודה משותפים.
תושבי בוקה אוהבים את המסעדות שלהם
שיעור הנכסים הפנויים בקמעונאות בבוקה רטון הוא בין הנמוכים ביותר בדרום פלורידה, והתיאבון המקומי הוא סיבה גדולה לכך.
ביאנקו אמר שמכירות המסעדות באזור שבין גליידס פלאזה לג'יי אלכסנדרס לבדו עולות על מכירות המסעדות בכל העיר דלריי ביץ'.
"אף אחד בבוקה רטון לא מבשל", אמר ביאנקו. "הם קונים אוכל יקר בסופרמרקט, ואז יוצאים ואוכלים".
דנבורג אמרה שתעשיית הקמעונאות והמסעדות מצליחה בבוקה רטון משום שאנשים בעלי הכנסות גבוהות יותר ויש להם יותר זמן פנוי.
