豪华公寓市场在市中心萌芽

南佛罗里达的海滩曾经是豪华公寓单位的黄金地段，挂牌价高达 100 万美元或更高。但繁华的市中心和邻近社区已成为市场的强势参与者。

高价公寓的涌入吸引了迈阿密、劳德代尔堡、博卡拉顿和西棕榈滩等城市核心附近更多的富裕居民。那些花费 100 万或更多购买公寓的人更愿意居住在那里，即使是兼职居住，而不是出于投资目的将公寓出租。这意味着有更多的高消费人群经常光顾当地商业。

不过，尽管当地经济发展迅速，但一些专家警告说，由于市场过度饱和，豪华公寓的销售即将放缓，尤其是在迈阿密。即使新的豪华建筑即将竣工，目前市场上的存量单位也可能需要数年时间才能售完。

迈阿密公寓秃鹰公司（Condo Vultures）负责人彼得-扎列夫斯基（Peter Zalewski）说，由于迈阿密市场上有如此多的公寓单位，那些在周期开始时购买公寓的人最终很可能会亏本出售公寓。他补充说，许多开发商现在不愿意启动新项目，因为他们无法按照几年前的溢价水平定价。

尽管如此，市中心许多最新交付的豪华楼宇中的大部分单元都已售出。

迈阿密市中心的新标准

由已故建筑师扎哈-哈迪德（Zaha Hadid）设计的 "千人博物馆"（One Thousand Museum）公寓为迈阿密市中心，尤其是比斯坎大道（Biscayne Boulevard）上的豪华公寓销售树立了新标准。(共同开发商路易斯-伯德曼（Louis Birdman）说，One Thousand Museum 的平均售价超过 $5 百万美元。但有些单位的成交价已经超过了 1,000,000,000 美元--这个价格在迈阿密海滩更为常见。

尽管 One Thousand Museum 地块被规划为最多可容纳 500 个单元，但开发商决定在竞争中脱颖而出，建造一栋 84 个单元的建筑，拥有更大的空间和高端的装饰。

"市中心市场的大多数单位都很小，"伯德曼说。"我们注意到，一些面积较大的单位，如 3000 平方英尺以上、有三间卧室的单位，在市场上的售价较高。

然而，如何利用这些大空间，才是让 "千人博物馆 "脱颖而出的关键所在。

开发商聘请哈迪德设计她在南佛罗里达州的第一套也是唯一一套公寓，她的创新设计吸引了来自 20 多个国家的买家。鸟人说，国内买家也有所增加，包括从海滩搬到市中心的人。

正在迈阿密河畔建造阿斯顿-马丁公寓的 G&G 商业开发公司首席执行官 German Coto 说，世界一流的购物和餐饮场所（包括布里克尔城市中心）以及艺术和文化景点使迈阿密市中心成为豪华公寓居民的理想市场。对于富有的公寓买家来说，这有助于提升迈阿密作为不断发展的经济和国际金融中心的地位。

"迈阿密作为一个完整的城市在不断发展。它不再仅仅是一个度假胜地，"Cervera 房地产公司总经理 Alicia Cervera Lamadrid 说。"过去，人们认为'海滩、海滩、海滩'。现在他们考虑的是美食、博物馆和商业"。

一次太多

扎莱夫斯基说，虽然迈阿密市中心的豪华公寓正在热销，但销售速度还不足以消耗掉市场上的大量库存。

将销售量与售价 100 万美元及以上的单位的挂牌量相比，他估计需要五年时间才能消耗完目前的供应量。

"Zalewski说："他们的交易价格虽然看起来很高，但并没有反映出最初的要价。"因此，如果你想出售，就必须降价。

Douglas Elliman 佛罗里达经纪公司的首席执行官杰伊-菲利普-帕克（Jay Phillip Parker）说，虽然高水平的库存令人担忧，但迈阿密市中心仍有新建豪华楼宇的空间。他说，这是因为有些人想要最新的顶级建筑，其中的公寓是为家庭设计的。

"帕克说："如果你从一个 5000 平方英尺的住宅搬到迈阿密市中心居住，你的选择是有限的。

劳德代尔堡的新高度

劳德代尔堡市中心也不甘落后，正在兴起一个豪华公寓市场。

例如，拉斯奥拉斯 100 号--规划中的城市最高建筑--将成为市中心最昂贵的公寓之一。单位价格从 $80 万左右到 $5 万不等。

开发商 Kolter Urban 的高级副总裁 Ed Jahn 说，该项目的主要市场之一是希望从郊区搬走的婴儿潮一代。

"婴儿潮一代正在寻找非常适合步行的地点，"他说。"他们希望回家停好车，然后步行去吃饭、看电影或逛博物馆。海边或郊区的其他地点可做的事情就没那么多了。

帕克说，许多搬到劳德代尔堡市中心的富人都是租房者，因为那里的发展趋势主要是公寓。一旦有更多的豪华项目，这些新居民就会决定留下来，高端公寓的销售也会回升。

博卡拉顿的品牌

虽然博卡拉顿市中心的人口密度不及劳德代尔堡和迈阿密，但这里的豪华公寓却十分兴旺。

文华东方酒店公寓的单位价格远远高于市场价格，即使对于这个富裕的城市来说也是如此。Penn-Florida Cos.开发和建筑副总裁弗兰克-韦德（Frank Weed）说，它们的价格从 $2 百万美元到 $20 百万美元不等。

威德说，通过提高市中心的密度，并将米兹纳公园（Mizner Park）的餐饮、零售和娱乐景点考虑在内，博卡拉顿创造了一个居民不必离开的城市环境。这一点，再加上附近海滩可用于住宅开发的土地有限，促使人们纷纷前往市中心。

文华东方酒店是宾大佛罗里达学院 Via Mizner 项目的一部分，该项目将包括餐厅、高端零售店、酒店以及一个提供高尔夫和餐饮的会员制俱乐部。

"韦德说："我们正在博卡市中心建造一个城市度假村。

棕榈滩房价西移

另一个地区，即西棕榈滩的海滨地区，也突然成为了公寓开发商的黄金地段。

棕榈滩布里斯托尔酒店以 $.426 亿美元的价格成交，刷新了该市的销售记录。

该项目联合开发商阿尔-阿德尔森（Al Adelson）说，布里斯托尔酒店位于市中心南部的内海岸水道沿岸，69 个单元中已有 66 个单元成交，总销售额约为 $7.5 亿美元。

"它改变了整个市场，"他说。"棕榈滩的人从岛上搬到了这里"。

阿德尔森说，他的项目之所以取得成功，是因为其地理位置优越--坐拥海景，毗邻通往棕榈滩的大桥--以及豪华的装修和设施。相比之下，棕榈滩的大多数公寓都建于 20 世纪 80 年代，因此没有现代豪华建筑的高天花板、落地窗和宽阔阳台。

现在，其他开发商也在西棕榈滩建造水景公寓单位，价格在 100 万美元以上。La Clara 的代表帕克说，靠近棕榈滩却没有昂贵的生活费用，这提供了一种令人向往的生活方式。他补充说，罗斯玛丽广场的改建也使市中心附近的生活更具吸引力。

"帕克说："这些集中居住的地方所呈现的生活方式与海边的生活方式不同。"人们更喜欢融入社区，而不是常年在沙滩上烤火。

Brian Bandell | 高级记者 | 南佛罗里达商业杂志