Los mercados de pisos de lujo brotan en el centro de la ciudad

Las playas del sur de Florida fueron en su día el lugar preferido para adquirir lujosos condominios por $1 millón o más. Pero los bulliciosos centros de las ciudades y las comunidades vecinas se han convertido en actores importantes del mercado.

La afluencia de unidades de alto precio ha atraído a más residentes adinerados cerca de los núcleos urbanos de Miami, Fort Lauderdale, Boca Ratón y West Palm Beach. Y es más probable que quienes se gastan $1 millón o más en un piso vivan allí, aunque sea a tiempo parcial, en lugar de alquilarlo como inversión. Esto se traduce en una mayor afluencia de clientes con mucho dinero a los comercios locales.

Pero a pesar de la bonanza para la economía local, algunos expertos advierten de una inminente ralentización de las ventas de condominios de lujo -especialmente en Miami- debido a la sobresaturación del mercado. El inventario actual de unidades en el mercado podría tardar años en venderse, incluso cuando los nuevos edificios de lujo están a punto de terminarse.

Con tantas unidades en el mercado de Miami, los que compraron al principio del ciclo probablemente acabarán vendiendo sus condominios con pérdidas, dijo Peter Zalewski, director de Condo Vultures, con sede en Miami. Muchos promotores son reacios a iniciar nuevos proyectos ahora porque no pueden fijar el precio de las unidades a los niveles premium alcanzados hace unos años, añadió.

A pesar de ello, la mayoría de las unidades de muchos de los últimos edificios de lujo entregados en zonas céntricas ya se han vendido.

Nueva norma para el centro de Miami

El condominio One Thousand Museum, diseñado por la difunta arquitecta Zaha Hadid, estableció un nuevo estándar para las ventas de condominios de lujo en el centro de Miami, especialmente en Biscayne Boulevard. (Louis Birdman, uno de los promotores, afirma que el precio medio de venta de One Thousand Museum supera los $5 millones. Pero algunas unidades se han cerrado por más de $10 millones - una etiqueta de precio más común en Miami Beach.

Aunque el solar del Museo de los Mil estaba zonificado para un máximo de 500 unidades, los promotores decidieron desmarcarse de la competencia con un edificio de 84 unidades con espacios más amplios y acabados de gama alta.

"La mayoría de las viviendas del centro eran pequeñas", afirma Birdman. "Nos dimos cuenta de algunas de las unidades más grandes, como más de 3.000 pies cuadrados y tres dormitorios, estaban vendiendo en una prima al mercado."

Sin embargo, es lo que se hizo con los grandes espacios lo que haría destacar al Museo de los Mil.

Los promotores contrataron a Hadid para su primer y único condominio en el sur de Florida, y su innovador diseño ayudó a atraer a compradores de más de 20 países. Birdman dijo que también ha habido un aumento de los compradores nacionales, incluidas las personas que se trasladan de las playas al centro de la ciudad.

Las tiendas y restaurantes de categoría mundial, como el Brickell City Centre, y las atracciones artísticas y culturales han convertido el centro de Miami en un mercado ideal para los residentes en condominios de lujo, afirma Germán Coto, Consejero Delegado de G&G Business Developments, que está construyendo Aston Martin Residences en el río Miami. Eso ayudó a elevar el estatus del creciente centro económico y financiero internacional de la ciudad para los compradores adinerados de condominios.

"Miami ha seguido evolucionando como ciudad completa. Ya no es sólo una ciudad turística", afirma Alicia Cervera Lamadrid, directora gerente de Cervera Real Estate. "En el pasado, la gente pensaba 'playa, playa, playa'. Ahora piensan en buena comida, museos y negocios".

Demasiadas cosas a la vez

Si bien los condominios de lujo del centro de Miami se están vendiendo, las ventas no son lo suficientemente rápidas como para agotar la enorme cantidad de inventario en el mercado, dijo Zalewski.

Si comparamos el volumen de ventas con los listados de unidades con precios a partir de $1 millón, calcula que harían falta cinco años para agotar la oferta actual.

"Los precios a los que cotizan, aunque puedan parecer altos, no reflejan el precio original", afirma Zalewski. "Así que si quieres vender, debes rebajar tus precios".

Si bien el alto nivel de inventario es preocupante, todavía hay espacio para nuevos edificios de lujo en el centro de Miami, dijo Jay Phillip Parker, CEO de la correduría de Douglas Elliman en Florida. Esto se debe a que algunas personas quieren los nuevos edificios de alto nivel con condominios diseñados para familias, dijo.

"Si te mudas de una casa de 5.000 pies cuadrados y quieres vivir en el centro de Miami, tus opciones son limitadas", dijo Parker.

Nuevas alturas en Fort Lauderdale

Para no quedarse atrás, el centro de Fort Lauderdale también se está convirtiendo en un mercado de condominios de lujo.

Por ejemplo, el 100 de Las Olas, previsto como el edificio más alto de la ciudad, será uno de los condominios más caros del centro. El precio de las viviendas oscila entre los 1.400.000 y los 1.400.000 millones de euros.

Uno de los mercados clave para el proyecto es el de los baby boomers que quieren mudarse de los suburbios, según Ed Jahn, Vicepresidente Senior de la promotora Kolter Urban.

"Los baby boomers buscan lugares muy accesibles a pie", afirma. "Quieren poder llegar a casa, aparcar el coche e ir andando a cenar, al teatro o al museo. Otros lugares de la playa o las afueras no ofrecen tantas cosas que hacer."

Muchas de las personas adineradas que se trasladan al centro de Fort Lauderdale son inquilinos porque la tendencia de desarrollo allí ha sido principalmente apartamentos, dijo Parker. Una vez que haya más proyectos de lujo, esos nuevos residentes decidirán quedarse y las ventas de condominios de gama alta repuntarán.

Marca en Boca Raton

Aunque el centro de Boca Ratón tiene menos densidad que Fort Lauderdale y Miami, cuenta con un sólido sector de condominios de lujo.

Las unidades de las Residences at Mandarin Oriental tienen un precio muy superior al del mercado, incluso para la acomodada ciudad. Oscilan entre los $2 millones y los $20 millones, según Frank Weed, vicepresidente de desarrollo y construcción de Penn-Florida Cos.

Al permitir una mayor densidad en el centro y tener en cuenta las atracciones gastronómicas, comerciales y de ocio de Mizner Park, Boca Ratón ha creado un entorno urbano que los residentes no tienen por qué abandonar, afirmó Weed. Eso, combinado con el limitado terreno disponible para el desarrollo residencial en las playas cercanas, ha llevado a la gente al centro.

El Mandarin Oriental forma parte del proyecto Via Mizner de Penn-Florida, que incluirá restaurantes, tiendas de lujo, un hotel y un club exclusivo para socios con campos de golf y restaurantes.

"Estamos construyendo un complejo urbano en pleno centro de Boca", afirmó Weed.

Los precios de Palm Beach se mueven hacia el oeste

Otra zona, el paseo marítimo de West Palm Beach, se ha convertido de repente en oro para los promotores de condominios.

El Bristol Palm Beach pulverizó el récord de ventas de la ciudad cuando una unidad se vendió por $42,6 millones.

Situado junto a la Intracoastal Waterway, al sur del centro de la ciudad, el Bristol ha cerrado 66 de sus 69 unidades por un volumen total de ventas de unos $750 millones, según Al Adelson, codesarrollador del proyecto.

"Ha cambiado todo el mercado", dijo. "La gente de Palm Beach se mudó de la isla para estar aquí".

Adelson dijo que su proyecto tuvo éxito por la ubicación -con vistas al océano y un puente vecino a Palm Beach- y los lujosos acabados y servicios. En comparación, la mayoría de los apartamentos de Palm Beach se construyeron en la década de 1980, por lo que no tienen los techos altos, las ventanas que van del suelo al techo y los amplios balcones de los edificios de lujo modernos.

Ahora, otros promotores están construyendo unidades de condominio con vistas al agua en West Palm Beach a precios de $1 millones y más. Parker, que representa a La Clara, dijo que estar cerca de Palm Beach sin los costos de vida caros, proporciona un estilo de vida deseable. Las mejoras a la rebautizada Rosemary Square también hacen que vivir cerca del centro sea más atractivo, añadió.

"Estos lugares de vida centralizada presentan un estilo de vida distinto al de vivir en la playa", afirma Parker. "La gente está más interesada en formar parte de comunidades, [no] en hornear en la playa todo el año".

Brian Bandell | Reportero Senior | South Florida Business Journal