Le marché des appartements de luxe se développe dans les centres-villes

Les plages du sud de la Floride étaient autrefois le domaine de prédilection des appartements de luxe dont les prix atteignaient ou dépassaient $1 million d'euros. Mais les centres-villes animés et les communautés voisines sont devenus des acteurs importants du marché.

L'afflux de logements à prix élevé a attiré davantage de résidents fortunés près des centres urbains de Miami, Fort Lauderdale, Boca Raton et West Palm Beach. Et ceux qui dépensent $1 million ou plus pour un appartement sont plus susceptibles d'y vivre - même à temps partiel - que de le louer à des fins d'investissement. Cela signifie qu'un plus grand nombre de personnes aux poches bien garnies fréquentent les commerces locaux.

Mais malgré l'essor de l'économie locale, certains experts mettent en garde contre un ralentissement imminent des ventes d'appartements de luxe, en particulier à Miami, en raison d'un marché sursaturé. Le stock actuel d'unités sur le marché pourrait mettre des années à s'écouler, même si de nouveaux immeubles de luxe sont en cours d'achèvement.

Avec autant d'unités sur le marché à Miami, ceux qui ont acheté au début du cycle finiront probablement par vendre leurs appartements à perte, a déclaré Peter Zalewski, directeur de Condo Vultures, une société basée à Miami. De nombreux promoteurs hésitent à lancer de nouveaux projets parce qu'ils ne peuvent pas proposer des prix aussi élevés qu'il y a quelques années, a-t-il ajouté.

Malgré cela, la majorité des unités des derniers immeubles de luxe livrés dans les centres-villes ont été vendues.

Une nouvelle norme pour le centre-ville de Miami

Le condominium One Thousand Museum, conçu par l'architecte Zaha Hadid, a établi une nouvelle norme pour les ventes de condominiums de luxe dans le centre de Miami, en particulier sur le boulevard Biscayne (cette partie du centre-ville était loin d'être un marché haut de gamme il y a deux décennies). (Le co-promoteur Louis Birdman a déclaré que le prix de vente moyen au One Thousand Museum est supérieur à $5 millions. Mais certaines unités ont été vendues à plus de $10 millions - un prix plus courant à Miami Beach.

Bien que le site de One Thousand Museum ait été zoné pour accueillir jusqu'à 500 logements, les promoteurs ont décidé de se démarquer de la concurrence en construisant un immeuble de 84 logements doté de grands espaces et de finitions haut de gamme.

"La plupart des logements sur le marché du centre-ville étaient petits", explique M. Birdman. "Nous avons remarqué que certaines des plus grandes unités, comme celles de plus de 3 000 pieds carrés et de trois chambres, se vendaient à un prix supérieur à celui du marché.

Cependant, c'est ce qui a été fait avec les grands espaces qui rendra One Thousand Museum unique.

Les promoteurs ont engagé Hadid pour son premier et unique appartement dans le sud de la Floride, et son design innovant a permis d'attirer des acheteurs de plus de 20 pays. Selon M. Birdman, il y a également eu une augmentation du nombre d'acheteurs locaux, notamment des personnes qui quittent les plages pour s'installer dans le centre-ville.

Des boutiques et des restaurants de classe mondiale, notamment au Brickell City Centre, ainsi que des attractions artistiques et culturelles ont fait du centre-ville de Miami un marché idéal pour les résidents d'appartements de luxe, a déclaré German Coto, PDG de G&G Business Developments, qui construit les Aston Martin Residences sur la Miami River. Cela a contribué à rehausser le statut du centre économique et financier international de la ville, en pleine croissance, pour les acheteurs d'appartements de luxe.

"Miami a continué à évoluer en tant que ville complète. Ce n'est plus seulement une station balnéaire", explique Alicia Cervera Lamadrid, directrice générale de Cervera Real Estate. Dans le passé, les gens pensaient "plage, plage, plage". Aujourd'hui, ils pensent à la gastronomie, aux musées et aux affaires.

Trop de choses à la fois

Si les appartements de luxe se vendent dans le centre de Miami, les ventes ne sont pas assez rapides pour épuiser l'énorme quantité de stocks sur le marché, a déclaré M. Zalewski.

En comparant le volume des ventes aux inscriptions pour les unités dont le prix est égal ou supérieur à $1 million, il estime qu'il faudrait cinq ans pour épuiser l'offre actuelle.

"Les prix auxquels ils se négocient, même s'ils peuvent sembler élevés, ne reflètent pas le prix demandé à l'origine", a déclaré M. Zalewski. "Si vous voulez vendre, vous devez donc baisser vos prix.

Bien que le niveau élevé des stocks soit préoccupant, il y a encore de la place pour de nouveaux immeubles de luxe dans le centre de Miami, a déclaré Jay Phillip Parker, PDG du bureau de courtage de Douglas Elliman en Floride. Cela s'explique par le fait que certaines personnes veulent les immeubles les plus récents et les plus prestigieux, avec des appartements conçus pour les familles.

"Si vous déménagez d'une maison de 5 000 pieds carrés et que vous voulez vivre dans le centre de Miami, vos options sont limitées", a déclaré M. Parker.

De nouveaux sommets à Fort Lauderdale

Le centre-ville de Fort Lauderdale, qui n'est pas en reste, émerge également en tant que marché des appartements de luxe.

Par exemple, le 100 Las Olas, qui devrait être le plus haut bâtiment de la ville, sera l'un des appartements les plus chers du centre-ville. Les unités sont proposées à partir de $800 000 et jusqu'à $5 millions.

L'un des marchés clés du projet est celui des baby-boomers qui cherchent à quitter la banlieue, a déclaré Ed Jahn, vice-président principal du promoteur Kolter Urban.

"Les baby-boomers recherchent des endroits où il est possible de se déplacer à pied", a-t-il déclaré. "Ils veulent pouvoir rentrer chez eux, garer leur voiture et se rendre à pied au dîner, au théâtre ou au musée. D'autres endroits, sur la plage ou en banlieue, n'offrent pas autant de choses à faire.

De nombreuses personnes fortunées qui s'installent dans le centre-ville de Fort Lauderdale sont des locataires, car la tendance au développement dans ce quartier a surtout été celle des appartements, a expliqué M. Parker. Lorsque les projets de luxe se multiplieront, ces nouveaux résidents décideront de rester et les ventes d'appartements haut de gamme reprendront.

Marque à Boca Raton

Bien que le centre-ville de Boca Raton soit moins dense que celui de Fort Lauderdale et de Miami, il dispose d'un solide secteur d'appartements de luxe.

Les prix des unités des Résidences du Mandarin Oriental sont bien supérieurs à ceux du marché, même pour une ville aisée. Ils vont de $2 millions à $20 millions, a déclaré Frank Weed, vice-président du développement et de la construction pour Penn-Florida Cos.

En autorisant une plus grande densité dans le centre-ville et en prenant en compte les restaurants, les commerces et les divertissements de Mizner Park, Boca Raton a créé un environnement urbain que les habitants n'ont pas besoin de quitter, a déclaré M. Weed. Cette situation, associée au peu de terrains disponibles pour le développement résidentiel sur les plages voisines, a incité les gens à venir s'installer au centre-ville.

Le Mandarin Oriental fait partie du projet Via Mizner de Penn-Florida, qui comprendra des restaurants, des commerces haut de gamme, un hôtel et un club réservé aux membres, avec golf et restauration.

"Nous construisons un complexe urbain en plein milieu de Boca", a déclaré M. Weed.

Les prix à Palm Beach se déplacent vers l'ouest

Une autre zone, le front de mer de West Palm Beach, est soudainement devenue un eldorado pour les promoteurs immobiliers.

Le Bristol Palm Beach a pulvérisé le record de vente de la ville lorsqu'une unité y a été vendue pour $42,6 millions.

Situé le long de l'Intracoastal Waterway, juste au sud du centre-ville, le Bristol a vendu 66 de ses 69 unités pour un volume total de ventes d'environ $750 millions d'euros, a déclaré Al Adelson, co-promoteur du projet.

"Cela a changé l'ensemble du marché", a-t-il déclaré. "Les gens de Palm Beach ont quitté l'île pour venir ici.

M. Adelson a expliqué que son projet a été couronné de succès en raison de son emplacement - avec vue sur l'océan et pont voisin vers Palm Beach - et de ses finitions et équipements luxueux. En comparaison, la plupart des appartements de Palm Beach ont été construits dans les années 1980 et n'ont donc pas les hauts plafonds, les fenêtres du sol au plafond et les vastes balcons des immeubles de luxe modernes.

Aujourd'hui, d'autres promoteurs construisent des appartements avec vue sur l'eau à West Palm Beach, dont les prix s'élèvent à $1 million d'euros et plus. Parker, qui représente La Clara, a déclaré que la proximité de Palm Beach, sans le coût élevé de la vie, offrait un style de vie intéressant. Il ajoute que les améliorations apportées à Rosemary Square, qui a changé de nom, rendent la vie près du centre-ville plus attrayante.

"Ces lieux de vie centralisés offrent un mode de vie différent de celui de la plage", a déclaré Mme Parker. "Les gens souhaitent davantage faire partie d'une communauté, plutôt que de se prélasser sur la plage tout au long de l'année.

Brian Bandell | Senior Reporter | South Florida Business Journal