होटल, कॉन्डोमिनियम में रहना

कॉन्डो डेवलपर्स सालों से अपनी इमारतों पर आकर्षक नाम रखते आए हैं। लेकिन अगर इसमें किसी हॉस्पिटैलिटी ब्रांड का नाम जोड़ दिया जाए, तो यह एक ऐसी जीवनशैली का अनुभव देता है जो कॉन्डो निवासियों को ज़्यादा आकर्षित करता है।

तेजी से, कॉन्डो निवासियों की मांग उच्च स्तरीय सेवाओं की ओर बढ़ रही है, जैसे कि कंसीयज, हाउसकीपिंग, तथा साइट पर भोजन और पेय - ऐसी सेवाएं जिन्हें आतिथ्य कंपनियां प्रदान करने में उत्कृष्टता रखती हैं।

इसलिए इसमें कोई आश्चर्य की बात नहीं है कि रिट्ज-कार्लटन, एसएलएस और मैंडरिन ओरिएंटल जैसे ब्रांडों ने अपने भवनों के नामकरण और प्रबंधन के लिए दक्षिण फ्लोरिडा के कॉन्डो डेवलपर्स के साथ साझेदारी की है।

मियामी स्थित रिलेटेड ग्रुप के कॉन्डो डेवलपमेंट विभाग के अध्यक्ष कार्लोस रोसो ने कहा, "आजकल खरीदार यह महसूस करना चाहते हैं कि वे होटल सेवाओं वाले आवासीय क्षेत्र में रहते हैं। वे एक रेस्टोरेंट में जाना चाहते हैं और इमारत में स्पा सेवाएँ चाहते हैं।"

कई डेवलपर्स का कहना है कि इससे कीमतें बढ़ी हैं और बिक्री में भी बढ़ोतरी हुई है। हालाँकि, कॉन्डो खरीदारों को यह सुनिश्चित करना होगा कि हॉस्पिटैलिटी कंपनी और प्रॉपर्टी के बीच संबंध लंबे समय तक बने रहें ताकि वे अपने निवेश का पूरा लाभ उठा सकें।

एक सामान्य कॉन्डो से परे

एक हॉस्पिटैलिटी फर्म को एक कॉन्डो के साथ कई तरीकों से एकीकृत किया जा सकता है। एसएलएस लक्स ब्रिकेल और एसएलएस ब्रिकेल होटल एंड रेजिडेंसेस, दोनों के कॉन्डो रिलेटेड द्वारा संयुक्त रूप से विकसित किए गए हैं और एसबीई द्वारा संचालित अलग-अलग होटल हैं। रोसो ने बताया कि हॉस्पिटैलिटी ब्रांड रेस्टोरेंट चलाता है और होटल-स्तरीय सेवाएँ प्रदान करने के लिए उपलब्ध है।

रोसो ने बताया कि फोर्ट लाउडरडेल में ऑबर्ज बीच रेजीडेंस में होटल नहीं है, लेकिन इसके उच्च श्रेणी के रेस्तरां और स्पा का प्रबंधन ऑबर्ज रिसॉर्ट्स द्वारा किया जाता है, जो कोंडो निवासियों के लिए पार्टियों की मेजबानी और खानपान का प्रबंध कर सकता है।

उन्होंने कहा, "खरीदारों को ब्रांडिंग और सेवा देने के लिए आपको पूर्णतः सुसज्जित होटल की आवश्यकता नहीं है।"

डेवलपर लायनहार्ट कैपिटल के सीईओ ओफिर स्टर्नबर्ग ने कहा कि रिट्ज-कार्लटन हाल ही में बनकर तैयार हुए मियामी बीच स्थित रिट्ज-कार्लटन रेजीडेंसेज में कर्मचारियों को पांच सितारा होटल स्तर की सेवा प्रदान करने के लिए प्रशिक्षण दे रहा है।

कर्मचारी रिट्ज-कार्लटन के निवासियों और उनके परिवारों को जानेंगे, ताकि वे उनकी दैनिक आवश्यकताओं को पूरा कर सकें, जिसमें जन्मदिन पार्टियों और परिवहन की व्यवस्था करना, रेफ्रिजरेटर में सामान रखना, तथा उनके लिए रात्रिभोज और फूलों की व्यवस्था करना शामिल है।

"शेफ़ निवासियों को जानेंगे और उनके लिए मेनू तैयार करेंगे," स्टर्नबर्ग ने कॉन्डो के विशिष्ट रेस्टोरेंट के बारे में कहा। "बगीचे में, हमने एक खाद्य वन बनाया है। हम जैविक जड़ी-बूटियाँ और सब्ज़ियाँ उगा रहे हैं जिनका इस्तेमाल शेफ रेस्टोरेंट में करेंगे।"

पेन-फ्लोरिडा कॉस के विकास और निर्माण के उपाध्यक्ष फ्रैंक वीड ने कहा कि बोका रैटन में निर्माणाधीन मैंडरिन ओरिएंटल के आवासों के लिए, कर्मचारी चादरें बदलने, कुत्तों को घुमाने और सामान खरीदने जैसी सेवाएं प्रदान करेंगे। उन्होंने कहा कि अन्य मैंडरिन ओरिएंटल स्थानों पर कई मिशेलिन-तारांकित रेस्तरां की गुणवत्ता को देखते हुए, मेहमान केवल सदस्यों के लिए बने डाइनिंग क्लब में अविश्वसनीय भोजन की उम्मीद कर सकते हैं।

जहाँ रिट्ज-कार्लटन और मैंडरिन ओरिएंटल ब्रांड विशिष्टता और दीर्घकालिक निवासियों को प्राथमिकता देते हैं, वहीं योटेल ब्रांड अल्पकालिक किराये के मेहमानों को आमंत्रित करता है। योटेलपैड मियामी ने निर्माण के दौरान सभी 231 कॉन्डो बेच दिए। इसमें 222 होटल कमरे भी होंगे।

योटेल एक अपेक्षाकृत नया ब्रांड है, लेकिन इसने खरीदारों – जो ज़्यादातर निवेशक थे – को यह विश्वास दिलाया कि योटेल के प्रत्यक्ष प्रबंधन की बदौलत इन इकाइयों को अल्पकालिक किराये पर चलाना आसान होगा, ऐसा आरिया डेवलपमेंट ग्रुप के प्रमुख और योटेलपैड के सह-डेवलपर डेविड अर्दिति ने बताया। ज़्यादातर कॉन्डो इमारतों में, अल्पकालिक किराये या तो प्रतिबंधित होते हैं या प्रबंधन अल्पकालिक मेहमानों को इमारत की सुविधाओं तक पूरी पहुँच प्रदान नहीं करता।

अर्दिति ने कहा, "यह सही ब्रांड, सही उत्पाद, सही कीमत और सही किराया नीति थी।"

ब्रांड मूल्य निर्धारण को प्रभावित करते हैं

किसी आतिथ्य कंपनी का नाम और उसकी सभी अतिरिक्त सेवाएं खरीददारों के लिए महंगी होती हैं - और डेवलपर्स के लिए प्रीमियम।

रिसर्च फर्म इंटेग्रा रियल्टी रिसोर्सेज के मियामी/कैरिबियन कार्यालय के वरिष्ठ प्रबंध निदेशक जेम्स वी. एंड्रयूज ने कहा कि किसी कॉन्डो प्रोजेक्ट में हॉस्पिटैलिटी ब्रांड जोड़ने से आमतौर पर कीमतें 15% से 20% तक बढ़ जाती हैं। कॉन्डो को सबसे ज़्यादा फ़ायदा उन कॉन्डो से मिलता है जिन्हें होटल पूल के ज़रिए या एयरबीएनबी जैसी होम-शेयरिंग सेवाओं के ज़रिए अल्पकालिक किराये पर दिया जा सकता है।

एंड्रयूज सलाह देते हैं कि एसोसिएशन फीस पर विशेष ध्यान दें, क्योंकि किराये पर दिए गए कॉन्डो के लिए यह अक्सर अधिक होती है, क्योंकि प्रबंधन कंपनी इसमें अतिथियों द्वारा किए गए अतिरिक्त आतिथ्य-संबंधी शुल्क और व्यय भी शामिल करती है।

उन्होंने कहा, "मेहमान आमतौर पर लाइटें जलाकर छोड़ देते हैं और बालकनी का दरवाज़ा खोल देते हैं, इसलिए उपयोगिता लागत ज़्यादा होती है। अगर आप मालिक हैं या दूसरे घर के मालिक हैं, तो आपको एक ऐसा HOA ढाँचा बनाना होगा जो आवासीय उत्पाद जैसा हो और आपको उन अतिरिक्त सेवाओं के लिए भुगतान न करना पड़े जिनका आप उपयोग नहीं कर रहे हैं।"

ब्रांड प्रबंधन को बनाए रखना

लंबे समय तक गुणवत्तापूर्ण सेवा बनाए रखना किसी भी इमारत की सफलता की कुंजी है। और हालाँकि आतिथ्य ब्रांड अक्सर नामकरण और प्रबंधन अनुबंध के ज़रिए इमारत से जुड़ा होता है, फिर भी ये सौदे लंबे समय तक नहीं टिक पाते।

2015 में, कैन्यन रैंच मियामी बीच कॉन्डो की ब्रांडिंग तब खत्म हो गई जब परियोजना दिवालिया हो गई। खरीदारों को एक अलग आतिथ्य प्रबंधन फर्म के तहत कैरिलॉन मियामी वेलनेस रिज़ॉर्ट में रहना पड़ा।

दक्षिण फ्लोरिडा में लगभग 75 कॉन्डो इमारतों का प्रबंधन करने वाली डैनिया बीच स्थित अकम ऑन-साइट की अध्यक्ष सुसान फिच ने बताया कि कुछ मामलों में, हॉस्पिटैलिटी ब्रांड, ब्रांड के लाइसेंस के अलावा, इमारत में शामिल नहीं होता है। उन्होंने आगे कहा कि आवासीय कॉन्डो एसोसिएशन के कार्यभार संभालने के बाद, प्रबंधन का प्रदर्शन वर्षों में गिर सकता है।

फिच ने कहा, "बिल्डिंग डायरेक्टर्स के लिए फाइव-स्टार अनुभव को बरकरार रखना बहुत मुश्किल होगा। [कॉन्डो मालिक] पाँच साल बाद सोचेंगे: 'होटल सेवाएँ कहाँ चली गईं?'"

रोसो ने कहा कि उन्हें विश्वास है कि एसबीई मियामी में अपनी एसएलएस परियोजनाओं में जीवनशैली की गुणवत्ता को बनाए रखेगा, क्योंकि वह दोनों भवनों में होटल संचालित करता है।

उन्होंने कहा, "वे मालिकों की इच्छानुसार सभी सेवाएं प्रदान करने के लिए हमेशा मौजूद रहेंगे।"

ब्रायन बैंडेल | वरिष्ठ रिपोर्टर | साउथ फ्लोरिडा बिज़नेस जर्नल